부동산을 사야할까?

전편에 아파트를 사야할지를 이야기했었다

다른거 다 떠나서 제일 안전하게 부동산을 투자하려면 국가 정책이 우선이다

하긴 정책이 나오면 꺼꾸로 해서 돈을 버는 사람도 있긴하다,

부동산 거품을 빼기위해 정부에서 온갖 정책을 내세우지만 사람들은 비웃듯 아파트 가격을 올린다

지금 나오는 말중에 재건축아파트 초과이익환수제에 이어 재개발의 개발이익환수제를 도입하려고 만지작 거리고있다

사람들은 불만이 많다. 먹고 살려고 하는데 다 막는다고,

재개발이익환수제를 실행하면 달동네 사는 사람들이 샹향여과의 효력으로 얻어지는 혜택을 반납해야하는데

이것을 한다면 재개발지역의 사람들은 불이익을 받게된다.

재건축을 해도 별 소득이 없다는거죠,, 결국 음성적인 뭔가가 생겨나겠지만 이 제도를 하려면 많은 잡음을 감수해야할것이다

그렇다면 정부는 왜 이토록 부동산을 잡으려할까?

첫째 이유는 세금이다. 집값안정이라는 명목하에 세금을 거두는게 정당해진거라고 보여진다

두번째는 앞으로 적용하게될 국제회계기준으로 부동산의 거품을 사전에 방지하겠다는 의도이다

자료를 퍼와서 올리면 다들 읽지도 않을것이고 복잡하니 간단하게 쉽게 풀이하겠다

서브프라임모기지론이 터지면서 부동산의 거품이 붕괴되고 상환능력이 없는자들에 대해 규제가 가해지고 (DTR,DSR)

정부는 여러가지 규제를 해서 막고있다 바젤3는 그때부터 적용이되었는데 우리나라는 아직 적용을 미루고있다

즉 부동산의 가치가 은행에서 담보의 가용가를 계산할때 과다하게 적용되고있다는 말이고 바젤3가 시행되면

담보를 재평가하고 기업 및 가계는 신용평가를 좀더 깐깐해진 시스템으로 평가하게된다

기업의 경우 담보자산은 해마다 감가상각으로 빼먹었지만 이제는 충당금으로 쌓아야한다

즉 부동산이 있으면 해마다 충당금을 쌓아야하니 없는 자금을 만들어야한다는것이다

이것을 쌓지않으면 재무제표가 좋지않게 나오고 신용등급 또한 나쁘게 나오며 그에따라 금리도 상향 조정된다

2004년에 바젤2를 제일 먼저 시행했던 곳이 외환은행이었다.

그때 외환은행은 기업을 다른 은행으로 보내는게 업무였다 , 아니 바젤2의 BIS기준이 까다로와졌고 새로운 신용평가 시스템으로 신용평가할때 기업의 신용도는 2,3단계 나빠졌으니 금리 3프로 사용하던기업이 갑작이 금리가 5프로 이상 적용되니 은행에서 뭐라고 하지않아도 기업들은 타은행으로 가게된거다.

 

2022년 시행이 된다 . 언급했듯이 각 은행들은 자가점포를 공매로 대량 매각했고 현재는 리스회사에서 운영하고

은행은 거기에대한 이자를 주고있는 상황이다.

아직 대기업이아닌곳은 이것이 뭔가 할것이다...정부는 오래전에 시행했어야할 이 제도를 계속 미뤄 왔던것은

대란을 감당할 수 없기때문이다.

외국에서 우리나라 기업의 재무제표를 보면 이상한 기업이라고 할것이다 충당금항목이 없으니 분식회계처럼

보일것이고 모든게 왜곡 되어있는 셈이된다.

그러면 외국에서는 우리나라의 기업에 투자할때 해당기업을 믿지 않는 경우가 발생하게되고 다른 나라의 기업보다

불이익을 받게된다,.지금까지 그렇게 되고있다.

이제 이 제도를 적용해서 신용도를 회복해야하는데 앞길이 막막하다.

다시 간단하게 말하면 부동산의 가치가 이제도로 떨어진다고 보면되겠다. 아니 바로잡는 제도이지만 결론은 부동산 하락을 야기시킨다고 해야겠다.

그럼 부동산을 투자해야할까?  지금은 싸다고 사면 안된다 그리고 선별적으로 사야한다

인구가 많은 곳, 젊은 사람들이 많이 사는곳, 공장이 인접해서 노동자가 많은 곳 부근의 아파트를 사야할것이다

고령화로 더 격차가 벌어지겠지만 지금은 잘 생각해서 투자해야한다.

앞으로 단계적으로 정부에서 조치를 취하며 대비할것이라고 본다

생각 보다 큰 대란은 없겠지만 부동산의 상승을 보려면 낙관적이지 않다

언급했듯이 매수는 지금타이밍일지 모르나 매도는 타이밍을 잡기가 힘들것이다

그러면 어떻게 해야할까?

나라면 지금은 앞으로 부동산 급매가 나올것을 대비해서 시장파악을 하는 기간이고 견문을 넓혀 때가 오기를 기다리는

기간으로 열심히 임장활동을 해서 물건을 고르는 시간으로 실력을 쌓겠다

 

앞으로 경매가 많이 나올것이다.. 당장은 아니라도 앞으로 2년정도 후면,,,

그러니 자금을 모으고 때를 기다리자,,경매공부도 좀하시고,,,,

말이 나왔으니 다음은 경매에 대한 이야기를 좀 하겟다