경매,공매하기

 

 

경매는 대법원경매사이트 , 공매는 온비드에서 할 수 있다

경매는 법원에 가서 서류 작성 및 참석을 해야하고 온비드는 온라인으로 경매를 참석할 수있다

경매와 공매는 권리분석을 해야한다 ,

여기서 권리분석 이야기를 하자면 복잡해진다 , 경매 공매의 권리분석은 각자가 책이나 유투브에 의존하기로하자

경매공매에서 제일 중요한것은 권리분석이라고 하겠지만 더 중요한것은 물건의 가치를 잘 찾는것이 핵심이다

땅은 공법을 잘 알아야하고 아파트는 역세권과 인프라와 교통 학군을 잘 봐야하고, 상가는 사람의 유동성을

잘 봐야할것이다. 말은 쉽지 정작 물건을 보고도 잘 모른다.

 

제일 간단하게 정답을 찾는다면 내가 보기에 좋은 물건을 찾는것이 아니라 남도 보기에 좋은 물건을 찾는것이다

바꿔 말하면 부동산을 낙찰받고 매도 했을때 나같으면 이가격에 살것인가? 상대방이라면 이 가격에 살것인가를

생각해야한다.

물론 상가의 경우 임대료수익율을 제시하면되지만 무엇보다도 사람들이 딱 봤을때 위치 좋네라고

생각할 정도의 물건이 좋은것이다,

물론 이런 물건은 낙찰가가 비싸고 좋은것은 경매에 나오지도 않을것이다.

하지만 경매에서 간혹 옥석을 가려서 대박이 나는 사람도 있다 , 이런경우는 고수들이 하는 거지만

실질적으로 경매로 돈을 버는 사람들은 한정되어있다.

일반적으로 경매물건을 선정해서 법원에 가든지 낙찰가를 보면 아주 높은 가격에 경쟁율도 높을때가 많다

나는 그러면 아,, 내가 좀 물건을 볼줄 아는데? 라고 착각에 빠진다,,,

 

하지만 하다보면 초보자들이 깨끗한 물건을 선택해서 경매 입찰하는 경우가 많아 경쟁율도 높고 낙찰가격도

높다는것을 하다보면 알게되고 경매의 재미를 잃게 된다..

 

좀더 확율을 높여보자,, 대항력이 있는 건은 낙찰받고 대항력있는 사람에게 배당을 주든 인수를 하든 하면 간단히 끝난다,, 이런것은 별로 재미가없다,, 그러니 이런 물건은 보지말자

 

우리는 한단계 높은 대항력 없는 임차인이 있는 물건이나 임대차 미상으로 되어있는 물건을 위주로 시작하자

그럴려면 제일 중요한것이 실사다,,, 보증금이 얼마인지,,현재 상태가 어떠한지 ,, 임차인이 소유자와 무슨관계인지

그것만 알면 저렴한 가격에 경쟁율 낮게 낙찰 받을 가능성이 높다.

 

그리고 대항력 없는 임차인의 경우 인도명령으로 강제집행하면 되지만 비용이 만만치않다,,

조금이라도 비용을 아끼려면 현재 임차인과의 대화가 중요하다...

그러니 임차인에게 잘 이야기를 해야하지만 우리도 사람인지라 그냥 앞으로 일어날 일에대해 설명만 해줘도 효과가

발휘될듯하다,,

지금 버티면 나중에 강제집행이 진행되고 집의 모든 가구 집기들이 법원창고로 보관하게되며 나중에 본인의 물건을

찾고자한다면 나의 동의서가 필요하며 물건을 찾을때는 보관료를 지불하고 찾아야한다는 내용을 잘 설명해주면

아마 임차인은 나와 협의해서 이사비조로 받고 나가는것으로 선택할 가능성이 많을듯하다

 

위의 경우 경매 초보의 경우에는 잘 선택하지 않는다 그래서 유찰이 많이 되는 경우가 많다,,

우리는 이런것들을 잘 이용해서 낙찰 받도록하자,,

 

유치권의 경우 보통 유치권성립이 안되는것들이 90프로라고 보면된다.

유치권은 그 물건에 직접적으로 관련된 것이야하고 , 돈을 받기로한 만기일이 있어야하며, 무엇보다도 점유를 해야한다

물론 대리 점유는 인정된다.

유치권이 있는 물건의 경우는 임장활동을 해서 실질적으로 유치권행사를 하고있는지를 봐야하고,

현황을 자세하게 기록 해 놓으면 좋겠다,, 물론 경매 감정평가서의 현장조사부분을 잘 활용해야한다

사진속에 유치권 플랜카드도 없고 사람도 없다면 유치권을 주장하는 사람입장에서 아주 불리하게 적용되며 유치권배제가 될가능성이 많다.  현장을 가면 유치권행사를 하는사람이 한명이 대표로 유치권 행사를 하는경우도 있다

실질적으로 현황을 보며 이 물건을 낙찰 받아야할지를 결정하는것이 좋다,

 

맛보기로 유치권이야기를 했지만 세밀하게 들어가기전 경매에 임하는 자세? 부터 생각해야한다

먼저 경매를 하기전에 많이 돌아다녀라 장사가 잘되는 상가는 왜 잘 되는지, 다른데 보다 비싼 아파트는 왜 비싼지

전세는 잘 나가는지 매매는 잘 되는지 등 물건이 있는 동네의 분위기를 파악하는것도 상당히 중요하다

필요하면 통계청으로 들어가 그 지역의 노인인구,싱글 인구, 청년인구,등을 파악한다면 경매 물건 고를때 상당히 도움이 된다

 

블로그를 시작한지 얼마 되지않아 계속 글을 올리지만 오타 및 전문적인 부분은 없지만 일단은 글을 올리는것이

중요한 부분이라 계속 글을 적고있다.

방문자수도 거의 없고 어떻게 하면 방문자 수를 늘일 수 있는지도 모르겠지만 일단 여러가지 글을 적어보고있다

앞으로 방문자가 늘게되고 여러 댓글이 달리고 본격적인 블로그 활동이 시작된다면

좀더 자세하고 좋은 내용으로 구독자와 만나고 싶다.

 

다음편은 경매에 대해 아니면 다른 소재를 가지고 적을것이나 혹시 나의 블로그를 방문하게되면 구독신청 및 이 블로그를 소개해주시면 감사하겠습니다.