아파트를 지금 사야하나?

결론부터 언급하고 시작하자.. 정책에 반해서 부동산 투자를 하지말자...

 

요즘 서울 특정지구는 아파트가 하루하루 오르고있다.

오르는 이유는 다들 아는 사람도 알겠지만 분양가 상한제때문이다/

분양가 상한제를 하게되면 매수자입장에서는 가격상한선이 제한되어있기때문에 싼 가격에 아파트를 분양할 수 있어

기대심리가 따른다.

하지만 공급자 입장에서는 수익이 제한 되어있기때문에 공급을 하지 않는다.

그렇다면 당장 분양가 상한제로 영향은 가격이 멈칫하겠지만 결국은 부동산이 안정이되고 경기가 살아나게되면

너나나나 대출을 받아 집을 사야하는 때가 오게되면 수요는 급증하는데 공급은 이제 시작하기때문에 수요와 공급의

법칙에 따라 과잉 수요가 많들어진다..

그렇게 되면 자연적으로 수요가 많으니 가격이 오를 밖에는 그러기에 지금 아파트의 가격이 분양가 상한제를 실시함에도 가격이 오르는 현상이 생긴다. 치고 빠지자는 전략이다,

우리는 부동산을 실제 입주해서 살 사람은 크게 관계없지만 부동산으로 돈을 벌기위한 투자의 개념으로 접근할때는

한번쯤 생각해야할것이있다

주식이든,코인이든 부동산이든 모든것은 살때가 중요한것이 아니라 팔때 누가 받아주느냐가 제일 중요하다

지금은 부동산이 오른다고 한들 내가 팔 싯점에 부동산이 내리거나 매수자가 없으면 소위 우리가 말하면 물렸다라고

하는 현상이 발생하게된다.

그렇다면 지금 아파트를 사야할까?

나는 투자의 개념으로 아파트를 산다면 지금 사는것은 그리 나쁘지 않다고 생각한다  단, 내년 상반기 늦어도 하반기  내에 아파트를 팔지않으면 곤란한 상황이 발생할것이라고 본다

 

미국의 금리가 인하를 거듭하고있다. 아마도 금년도 크리스마스 랠리도 있고 해서 금리는 금년도는 그냥 넘어갈것같다

내년도의 금리부분은 생각한다면 아마도 내년도 상반기 후반부터 금리는 인상으로 무게를 둘 수 밖에없다

하지만 트럼트 대선이 11월이라 온갖 수단으로 금리 인상을 막을 계획이지만 인플레이션의 압박을 해결할 방법이 없다

 

미국의 통화야 자국에는 그리 많이 유통되지 않고있지만 해외로 나간 자금의 유통량이 문제다

미국의 금리가 인상이 된다면 그야말로 멘붕이 된다.

미국의 금리가 인상이된다하더라도 정작 미국은 크게 영향이 없으나 미화의 유출이 생기는 타국에서는 그야말로

아비규환의 사태가 발생된다.

거기에다 덩달아 금리 인상 압박을 받아 유출을 막으려면 금리 인상도 불가피해진다

 

유럽,아렌티나,일본,한국,중국등 여러나라의 경제 상황이 현재 좋지않다.

한국은행에서 감안해서 운용을 한다고하더라도 여기저기서 터져나오는 경제 불황에 대처하기에는 역부족일 것이라 판단된다

 

게다가 , 2022년 부터는 국제회계기준법이 바뀌게된다 바젤3,IFRS9등 기준법을 시행하게되는데,,

금융기관이야 벌써 다 준비를 한 상태다 2년전부터 부동산은 거의 대부분 매각을 하고 지금은 리스로 운영을 하고있으며 보험회사의 경우 적립식 보험은 리발렌싱을 하든지 어떻게든 고객들에게 해지를 유도해서 마무리 단계로 접어들고있다

정작 민간인이 문제다 바젤3가 뭔지도 모르는 중소기업 및 가계에서는 이것이 시행이되면 어떤일이 벌어질지 관심도 없다 , 아니 모른다고 하는게 맞겠다.

 

대출금리가 갑작이 배로 뛰게 되고 대출 상환을 유도하는 금융기관의 압박을 견딜수있을지 의문이다

최대2년은 버틸수 있다고하더라도 아마 급매물도 많이 나올듯하다

가계대출은 그나마 다행이 거치기간과 상환기간이 셋팅이 되어있어 함부로 기한이익의 상실을 적용할 수 없다고

봐서 그나마 다행이지만 자영업을 하는 자영업자나 , 자가 공장을 가지고있는 중소기업의 경우 데미지가 많이 크다고

볼수있다.

중소기업이 힘들어지만 당연히 가계도 힘들어지기 마련이니 모두에게 적용이 된다고 봐야겠다

 

다시 본론으로 들어가서 부동산 즉 아파트 및 기타 상가를 사야할까?

지금은 그리 나쁜시기가 아니다 하지만 매수후 길게 가져가게되면 큰 곤란을 격게된다

미국의 금리 인상과 국제회계기준이 바뀌는 것을 잘 감안해서 탄력적으로 임해야한다 ,

소위 폭탄돌리기가 내년 하반기부터 시작이 될것이다.

기업은 감가상각으로 자금을 유용햇다면 이제는 그것을 충당금으로 쌓아야하고 담보평가의 가용가가 낮아지기에

신용부분이 발생하게되고 기업신용평가를 다시 재평가하게되면 지금의 기업신용등급보다 2,3등급은 낮아지게되니

금리는 당연히 상승하게되고 그만큼 상환압박을 받게된다는것을 유념해야한다

그리되면 부동산은 애물단지처럼 변하게된다.

이제는 부동산도 여기저기 그냥 사야하는 시대는 지났다. 인구 고령화와 줄어드는 출산으로 일할 사람이 줄어들고

지역경제는 더더욱 힘들어지고있는 상황에서 그닥 낙관적인 미래를 기대할 수 없다는 말이다

물론 돌파구는 있다 , 북한의 개방과, 외국인 수입 즉 다문화 가정이 많아져 빈자리를 메꾸게되면 그나마 충격을 완화 시킬수 있을것같다.

티비에서 다문화 가정을 많이 소개하고 알리는것은 이러한 정책이 곧 나올것이라는것을 암시한다

우리는 다문화가정의 사람들을 보면 이상하게 생각하는 경향이 있다 하지만 점점 방송매체에서 익숙하게 되게끔 앞으로

자주 많이 나오걸라본다.

그렇다면 이제 상가는 어디에 투자를 해야할까? 위에 답이 있다고 보면된다.

 

다음 글에 자세히 적어보기로하자 바젤 3와 국제회기기준을 감안하여 부동산 투자를 어떻게 해야하는지 연구해보자