블로그 방문객이 여전히 없다..
오늘 한분이 방문을 했는데 검색경로가 부동산 가용가로 들어온것같다...
그래서 가용가에 대해 알기 쉽게 간략하게 설명하고자한다
은행마다 용어가 다를 수도 있겠다는 생각을 먼저 해본다..
그리고 운영을 달리 할 수도 있을거라는 생각을 해본다,,,
은행에서는 담보의 가치를 계산할때 담보가용가와 실현가로 구분해서 계산한다.
예를 들어 감정가가 일억인 상가가 있다고 해보자..
그러면 담보의 가용가를 계산하게되면 담보인정비율이 60%라고 한다면 담보의 가용가가 60백만원이
되고 담보의 실현가는 상가소액보증금과 선순위를 뺀 금액으로 계산하면 담보 실현가가 된다.
아파트도 마찬가지로 담보가용가는 담보의 가치에서 담보의 인정비율을 곱한 금액이 담보의 가용가고
담보의 실현가는 거기에서 최우선소액보증금과 선순위를 차감한 금액이 담보의 실현가다.
===>보통 가계대출의 경우는 담보가용가와 실현가를 같이 본다,,왜냐하면 감정을 하지 않기때문이다
담보가용가와 실현가를 구분하는것은 감정을 햇을때 생기는 부분이다
즉 담보의 실현가는 전결권을 알아보기위함이고 담보의 가용가는 대출의 한도를 알아보는 것이라고 하면되겠다
예를 들면 :
감정가가 10억인 빌라가 있다고하자..
주인인 홍길동이 은행에 대출을 하게되면 담보가용가와 실현가는 아래와같다
담보인정비율을 70%로 가정하고 소액보증금을 37백만원이라고 가정하게되면
담보가용가는 7억이고
담보 실현가는 7억에서 37백만원을 차감한 66.3백만원이 되는것이다
은행에서 대출한도가 가용가 범위내라는 것은 7억까지이다
하지만 7억을 대출하게되면 은행에서는 전결권이 순신용이 37백만원이 생기게되어 담보대출이 아닌 신용대출로 구분하게되고 순신용 37백만원의 전결권을 계산하여 전결자에게 결제를 받게된다.
금리또한 순신용이 발생하지 않는 대출과 순신용이 발생하는 대출은 금리차이가 당연히 나타나게된다
은행에서는 담보대출과 신용대출을 구분하여 말하는데 7억을 대출할때는 신용대출이라고 부르고 66.3백만원을 대출하면 담보대출이라고 말한다.
최근 미국의 실업률이 50년 만에 역대 최저치를 기록했다,,
그말은 돈을 버는 사람들이 그만큼 많이 늘었다는 이야기고 그러면 소비도 그만큼 많아지고있다는 결론이다
소비가 많아지면 수요가 증가한다는 말이고 그말은 공급이 적어진다는 이야기다
즉 인플레이션으로 가게 된다는 이야기이고 그간 양적완화에서 테이플링을 거쳐 금리 인상단계에서 금리 인상을
못하고 다시 금리 인하를 했었다,,
시중에는 달러가 많이 유통되었지만 아직 양적완화로 풀렸던 미화를 거두어 들이지 못했다는 결론이다
물론 달라의 많은 부분이 미국 국내에 있지않고 전세계로 퍼져 나갔지만 미국내 물가 상승율이 가파르게 오를 여지가
있고 그러게되면 금리를 올려서 미연에 방지를 하는것이 미국 연방준비은행의 역활일것이다
늘 그랬듯이 미국은 이렇게 미국의 경기를 통화량으로 조절하고 금리를 조정하면서 급격하게 금리상승을 유도해서
경제를 이끌어왔었다...
인프레이션 목전까지 가다가 급격하게 금리를 올려 인플레이션을 억제하는 경제정책을 미국은 써왔기때문에
내년부터 금리를 올린다면 가파르게 올릴것인데 그렇게되면 미국의 금리인상율을 따라가지 못하는 여러나라들의
경제적 문제가 발생한다,, 외화자본이 유출되는 나라들이 많고 그것을 막으려면 급격하게 미국처럼 금리를 상승시키지
않으면 문제가 발생하는데 과연 우리나라도 그렇게 탄력적으로 급격하게 금리를 인상시킬수 있을까?
지금까지 트럼프의 정치전 전략으로 연준은행의 금리 인상을 인위적으로 막아 내고있지만
미국의 중앙은행인 연방준비은행과 맞짱을 뜬 역대 대통령은 링컨과 케네디 대통령이다,,
그 분들 어떻게 되었는가 암살되었지 않았는가
연방준비은행은 미국 정부소속이 아니다,, 마치 개인사업체라고 보면된다,, 일루미나티의 멤버들이
운영한다는 이야기도 있고 연방준비은행의 주인은 아무도 모른다 보이지않는 손이다,,
아마 전세계를 쥐고 펴고하는 1프로의 사람들만 소속되어있는 단체에서 연방준비은행을 운영한다고 하는데
나는 트럼프가 암살 당할지도 모른다는 기우같은 기우를 가져본다
부동산 가용가의 이야기를 하면서 다른데로 이야기는 빗나갔지만 어떻게보면 모든것이 경제의 이야기인듯하다.
한국의 부동산이 홍콩이나 다른 선진국에 비해 그다지 비싼것이 아니라고 한다지만 정부에서 끝까지 부동산이
상승을 막아보려는 의도는 많은 이유가 있다는것을 다시 한 번 언급하면서
지금은 대출을 신중하게 생각하며 받아야한다,,
대출은 금리가 제일 중요하다고 생각하지만 그것보다 중요한것은 상환조건이다,,,,
상환조건을 첫번째로 확인해야하고 그다음은 금리를 확인해서 상품을 고르는것이 현명한 선택이라고 말하고싶다
명심하라,, 대출은 상환조건이 가장 편한것을 택해라 그것이 정답이다,,
금리는 당장 이 은행이 낮지만 변동금리로 적용되기때문에 결국 어느순간 타은행이 낮은 금리로 적용되는 경우도 많다
다시 말해 금리는 유동적이기에 큰 의미는 없다 ,,다들 비슷하다,, 그러니 상환조건이 자유로와야 저금리 상품이 잇으면
갈아타기 쉽다
